常见问题

常见问题

问题一:我们不是美国公民,也没有绿卡,可以在美国买房子吗?

Answer:

当然可以。佛罗里达州的法律没有对买房者的国籍有任何限制,你只要年满18岁就可以买房。


问题二:特朗普税改后,外国投资人在美国购买房产需要交哪些税?

Answer:

当非居民外籍人士在美国投资购买房地产后:

(1)每年都需要缴纳房地产税。无论是美国公民、居民或外国居民,每年都要向当地政府缴纳房地产税。房产税不需申报,收到多少账单就交多少;

(2)如果您将房产出租,在税收年度内(1月1到12月31日)有了美国属地租金收入,便有了每年需要向美国政府申报其个人所得税的义务;

(3)将来出售房产,还有个在个人所得税税表里需要格外申报的资本利得税。

 

下面为您您详细解释第二项:在特朗普税改后,作为外籍投资人的您,如何申报缴纳租金收入所得税。

 

1)        个人所得税的种类:

美国个人所得税根据收入来源,一般有两个层面:联邦所得税和州所得税。一般意义上讲,“租金收入”需要先向美国联邦政府缴纳一层税款,再向所在州缴纳一层税款。美国有7个州没有州所得税,佛州就是其中之一(七个州分别是:Alaska,Florida, Nevada,South Dakota, Texas, Washington and Wyoming)。佛州没有州所得税,所以您持有的佛州房产,不需要申报并且缴纳州所得税。

 

2)        什么时候报税,怎么报:

次年6月15日。比如,2017外国人所得税的报税截止日期是2018年 6月15日(美国本地人报税截止日是4月15日)。

美国税务局规定,外国人报税只能邮寄税表签字后的原件,不支持电子报税,而且大多数国家的外国人必须进行夫妻分别报税,家庭合并报税和子女附属人在这里是不适用的。

 

一般来说,您需要提供下面3部分数据,我们会计师事务所协助填报到相应表格里面;第一,您的房产管理公司在年终的时候,都会提供给房东一份1099收入表和全年收入支出明细表,您转发给我们会计师整理就好;第二,还有有一些其他的费用,比如直接从您的账户上支付的“差旅费”等,管理支出等等,您可以用电子邮件的形式,提供给我们具体花销的名目以及数字,我们来做费用合并。第三,房屋要计算折旧,您可以协调地产经纪人发送给我们HUD, 购房结算单,我们根据结算单上的数据计提折旧。

 

3)        关于所得税的税率:

联邦所得税的税率在全美国都是相同的,但是不同州的州所得税税率则各不相同。来自于佛州房产的出租租金收入只需要申报缴纳联邦税,按照2018 联邦新税率:

案例一:假设一栋价值$30万美元的房产,一年的租金收入有$26,000美元,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,管理等费用,共$10,000美元,再扣除房屋折旧$11,000美元,则此出租房产净收入为$5,090美元。符合10% 税率,以个人持有,单身税率(外国人报税不能夫妻合报)大概需缴纳$509美元的联邦个人所得税。

注1:住宅类房产27.5年的折旧率;商业地产39年的折旧率。

 

案例二:假设一栋价值$50万美元的房产,一年的租金收入有$66,000美元,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,共$23,000美元,扣除折旧$18,181美元,则此出租房产净收入为$24,818美元,符合10% 及12%两段等级税率》以单身个人持有,单身税率(外国人报税不能夫妻合报)为例,大概需缴纳$2,788美元的联邦个人所得税。

(计算公式=9,525*0.1+(24,818-9,525)*0.12)

如果这处房产是夫妻二人共同持有,$24,818美元出租净利润分配到每个房产持有人一人一半后,每个人的税率会降低,总共交税$2,481.9 (计算公式=(24,818/2*10%)*2); 比单个人持有,每年节省$305美元。

 

案例三:假设出租第一年只有几个月,纳税年度这几个月的租金收入有$12,000美元,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,及折旧共$20,000美元,则此出租房产净亏损为$8,000美元。不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报,美国国税局会根据此房产的1099表的租金收入$12,000美元计算个人所得税。使得原本因亏损无需缴纳个人所得税的年度而收到美国国税局的税务单。而且如果2017年亏损$8,000美元申报到税表里,这个亏损是可以递延抵减到以后期间,比如2018年您的房租净收入为盈利$8,000美元,这样以前年度递延下来的亏损相抵,2018年的应缴税收入则为0。

 

4)        什么样的“成本费用”可以抵扣租金所得税额?

为了产生租金收入而必须发生的,公私经营的,合情合理的费用都可以抵扣。常见有:

 

A:报税年度内,有发生“赴美看房,考察或收房”的相关费用。哪怕当年没有租金收入,税法也认可此种费用是“为这个投资而产生必须必要的前期费用”。比如2017年购买了房产,花费了$5,000美元的机票,酒店,租车费用(如果全家旅行,原则上只能申报产权证上的人员的相关费用);房屋2018年才开始出租。这$5,000美元可以作为投资房产的亏损放入2017年税表,2018年出租后如果有净利润,此部分前期费用会先冲减所得租金收入,再以历年度累计的出租净利润为2017年税基报税。比如2017年出租净利润为$9,000美元,冲减以前亏损(5千)后为当年的应税收入即为$4,000美元。美国出租房屋报税一般使用收付实现制,意思是,2017年发生的成本开支只能在2017年的税表里面体现;不能放入2018年税表里面做抵扣项目。

 

B:其他费常见用类别见下面截图:

 

 

一般您的房产管理公司年终的时候会提供给房东一份1099收入表和收入支出明细表,您可以直接转发给我们,我们会为您整理相关内容;

 

5)        在美国报税,需要提供小票或者收据或者发票么?

不需要。我们不需要看,税务局也在报税的时候不要求附上票据。原则上来说,如果税务局以后检查抽查到您,您要对您的相关费用提供证明,让对方相信:第一,这些费用是当年付出的真实产生费用;第二,是租赁行为必须发生的合情合理的费用;我们在这里的角色不是审计师,税务局对我们的要求是相信客户提供的数据。我和税务局都不需要任何的票据。

 

6)        外国人税号ITIN是什么?

根据美国税法规定,外国人购房后需要申请外国人税号,管理公司才可以全额发放给房东租金。在没有外国人税号的情况下,正规的管理公司只能发放扣除预扣30%所得税后的租金给房东。这预扣的30%所得税可以通过年终报税汇算清缴索要回来。

 

7)        夫妻共同持有是不是每个人都需要申请税号?

如果房子是两个人或者多个人共同持有,报税和税号对于将来出售房产的时候会有影响,产权证上的每个人都必须要申请税号。待将来房产出售的时候,产权公司会按照产权证的每个拥有者的产权比例,按照15% 的售价做所得税预扣,这是法律规定,预扣的所得税可以通过年终报税索要回来。税务局退还给你的前提是,产权所有人在持有这个出租房产期间,每年都进行正常的报税,对应税利润上缴所得税。如果报税记录不完整,这部分临时多预扣的所得税款则不予退还。

声明:由于我们不是专业会计师或者税法律师,这里只能对各种相关的税法提供简单的描述。我们不能保证上述描述的准确性。建议投资人就具体税务问题咨询专业税务人员,并依据专业税务人员的意见和答复,作出投资决定,依法缴税。


问题三:听说作为外国人,在美国买房子时,要比美国居民多交很多税,是真的吗?

Answer:

不是真的。只要是购买投资房,美国居民和外国人在交税方面没有多大的区别,但是如果美国居民购买的是自住房,不是投资房,房地产税(PROPERTY TAX)是有优惠的。每个美国家庭能够享受这种优惠的只限一套自住房。


问题四:买了房屋后,谁来帮我们出租和管理房产?如何收费?

Answer:

我们成立的物业管理公司(Multi-Choice Management LLC)是专门为您提供房屋出租管理服务的,当然,您也可以选择其他的物业管理公司。关于我们物业管理公司提供的服务和收费标准,请参阅本网站物业管理部分,还可以点击这里下载长期出租房物业管理协议,点击这里下载短期出租房物业管理协议。


问题五:长期出租和短期出租,投资人需要承担的费用都有哪些?

Answer:

房屋过户后,投资人需要承担如下费用

①房地产税(Property Tax):房地产(包含土地价值)去年估值的1.5-1.8%。

②房屋保险费(Home Insurance)

③社区管理费(Homeowner Association Fee)

④物业管理公司的管理和维修费用

⑤短期出租房屋还需要支付水,电,气,电视,电话,宽带网,草坪维护,游泳池维护,广告,申请营业执照,出租代理佣金以及营业税和旅游税等费用。

⑥联邦所得税(Income Tax On Rental Income):佛罗里达州无州所得税,另外每个投资人可以减免$3,950/年税费,如果是夫妻联名购买,可免除$7,900/年的所得税费。


问题六:是买长期出租的房子好还是买短期出租的房子好?

Answer:

那么做长期出租好还是做短期出租好呢?这是来美国佛罗里达奥兰多的投资人问的最多的一个问题。

从出租方式看,有短租和长租之分,租期在7个月以上的出租算长期,绝大多数是一年的出租合同,租客是当地人,以家庭为主,房屋不必配备家具,但是要有必要的厨房和洗衣房电器设备,有无游泳池均可,租客负责承担水,电,煤气,有线电视,电话和上网服务的费用,多数还会负责草地和游泳池的维护。所有房子都可长租,这和您在您家附近购买的出租房情况类似。

租期7个月以下的算短租。但只有迪斯尼周围的100多个社区,政府规划允许短租。短租房也叫度假屋,一般是租给到迪斯尼的游客,租期以天或星期计。冬季时租给来自北方寒冷地区的“候鸟”,可出租几个月,短租房最好是带游泳池的独立房,房主要配备全套家具和必要的电器和生活用品,比如床上用品,各类厨房用具,水、电、电视、电话、宽带网一应俱全,是个不折不扣的家,要在离迪斯尼较近、知名度较高的社区内,出租的市场营销主要依靠网络进行。投资短租房,市场营销和出租率是成败的关键,做短期出租就像拥有一个小生意,必须申请政府的经营许可,并向政府报税,投资者要付出一定的时间和精力才能得到好的回报。

比较而言,长租房省事,投资回报稳定,现金投资回报一般在5%左右,长租房的潜在风险是有可能出现房客无法按时交纳租金,必须通过法律程序驱逐房客的情况。在迪斯尼附近几个县,驱逐房客一般要用一个月的时间,法院的费用在400美元左右。短租房虽然出租管理费时费事,但是净租金收益较高,我们推荐的短期出租度假屋年净租金收益至少都能达到7-8%,多卧房的大户型度假屋回报更高,而且不会出现驱逐房客的情况,因为房客都是游客,并且入住前已经交过租金和押金,到期就会离开。短租房另一个好处就是您和您的家人可以随时来享用,退休后可以在冬天享受几个月佛罗里达的阳光,也可以干脆退休后就住在这个短租房里。短租房租金收入高,费用也高,如果您有时间、有精力、也有意愿亲自打理出租营销的工作,回报很有可能好过长租房。我们也可以为您推荐一个出租代理,佣金是10%。从我公司管理的短租房看,全年的出租率在50-80%之间。个别短租房可以达到90%以上的出租率。如果是用现金购房,出租率达到50%,就可以实现收支平衡了。

所以,长租还是短租,见仁见智,因人而易。长租改短租易,短租改长租难。这里我们希望大家在做决定时,要慎重,避免花钱配备了一套全新家具后再改长租,家具浪费了不说,还要承担较高的社区管理费,因为有名的短租社区提供较多的服务,比如会所里设施和服务,草坪维护,有限电视等,管理费相对要高,一般都在每月$200-300之间,改长租后是很难将这部分费用强加到长租客身上的。


问题七:什么是短卖? 在买短卖房产时要注意什么?

Answer:

短卖,是根据英文Short Sale翻译而来,也有叫空卖。简单讲,买价低于卖方房产现有抵押贷款金额,就是短卖,必须经过卖方贷款银行批准才能过户。买这类房产,务必注意以下特点:

◎不一定能按合同价格成交

有时,卖方抵押贷款银行不止一家,每一家都同意才能过户;当卖方抵押贷款总额超过买价太多,则卖方贷款银行不一定会批准短卖, 也可能经过几个月的等待,银行要求你按高于合同价格成交,因此,短卖最后不一定能成交。如未成交,买方已付出的房屋检查费、贷款费等就白花了,投资人必须对此有心理准备。

◎过户时间漫长,要有耐心。

短卖从签约到过户,时间较一般房产买卖长很多,一般在3,4个月,长的可能到半年,原因是需要说服卖方贷款银行同意少拿钱。买方如要贷款,必须注意在合同中给自己留够了申请贷款的时间。

◎签了短卖的购买合约,还可以不买吗?

签了合同,在等待过程中,或银行批准后,投资人如果后悔,或找到更好的投资机会,我们会帮你取消合同,要回订金,因为我们一般使用As-Is购买合同,在此合同条款中加入房屋检查取消条款。


问题八:购买长租房后大约多长时间可以出租出去?都是什么人在租房?

Answer:

房屋过户后,如果房屋状况不好,大约需要两、三周的时间进行必要的装修和修理,包括粉刷内墙,更换地面,空调维护,购买新的厨房和洗衣房电器,以及各种小修理。然后我们就会把房屋挂牌出租,一般一个月左右就可以出租出去。时间长的可能要两个月。寻求租房的大多是在迪斯尼工作或与之相关行业的工薪阶层家庭,以服务行业为主,有在迪斯尼工作的各工种员工,也有学校教师,医院护士,餐饮行业人员,各种技术,修理,清洁,交通运输人员等等,总之,奥兰多地区家庭年均收入偏低,只有五万美元左右,长期出租市场比较稳定,加上经济危机造成很多家庭被迫放弃在房地产高峰时购买的房产,信誉降低,无法再贷款购房,只能租房,所以,只要要价合理,房屋状况好,房屋比较容易出租。


问题九:是买独立房(single family home)好还是买楼房(condo)或联排(townhome)好呢?

Answer:

比较而言,独立房总投资额要高些,多数在17-35万美元之间,但是物有所值,因为面积大,有车库,占地,升值潜力强,适合长租的社区管理费很低,一般一年在$300-600之间,比较容易出租。但是因为房子大,有草坪,可能还有游泳池,维护和修理费用要高一些。楼房和连栋房投资少,多数在7-20万美元之间,修理费用相对少,价格便宜的一般房龄老,社区管理费高昂而且不固定,每个月在$250-400之间。从我们现在管理的房屋看,投资独立房占绝大多数。


问题十:租客不付租金怎么办?

Answer:

不论是什么理由,如果租客不能按租约规定的时间交租金,经过催要仍然无法交租金,解决的办法就只有一个,即通过法律程序将租客驱逐。这并不是一件难事,在佛罗里达,相关法律对房主还算公平,一般一个月即可完成,费用也不高,大约在400美元。


问题十一:奥兰多气候如何?夏天热吗?飓风多吗?

Answer:

奥兰多属副热带湿润气候,接近热带季风气候,大体上终年暖和,雨热同季。冬季温和,微潮,时而偏向温暖,日最高气温低于或等于15 °C的平均日数为8.2天,日最低气温低于或等于0 °C的平均日数为2.4天(大约30%的冬季无霜),低于或等于5 °C的平均日数为16天;夏季炎热潮湿,日最高气温超过30 °C的日数年均有169天,超过35 °C的有17天;日低温大于或等于25 °C的年均日数为5.9天。

最冷月(1月)均温15.7 °C,极端最低气温−8 °C(1894年12月28日)。

最热月(8月)均温28.2 °C,极端最高气温39 °C(1921年9月8日)。

年均降水量约1,290毫米,全年大约55%的降雨集中在6月至9月;年极端最少降水量为772毫米(2000年),最多为1,723毫米(1994年)。

奥兰多的飓风季节每年从6月1日持续到11月30日,但绝大多数海上形成的飓风到了奥兰多就变成一场雨了,一般不会对居民的生活产成影响,也不会对建造20-30年的房屋造成损坏,因为佛州的房屋设计和建筑标准是防飓风的,但是沿海城市的旧房,简易房,移动房就难说了。我们2002年来到奥兰多以来,只遇到2004年8月份八十六年不遇的飓风Charlie袭击奥兰多,造成几日停水,停电,无手机信号,无电视,汽油短缺,学校和政府关门,部分旧房屋受损的情况,但绝大多数房屋毫无损坏。


问题十二:是买个带游泳池的房子好还是不带游泳池的好?

Answer:

如果是投资短期出租房,尤其是独栋别墅,必须要买带游泳池的房子,否则很难出租。但是对于长期出租房,游泳池不是必须的,带游泳池的房子会多租$100每月,毕竟奥兰多气候温暖,一年中从4月到10月游泳池水不需要加热,便可以天天用。


问题十三:交房过户的时候是否需要本人到场?有房产证吗?

Answer:

交房过户时,并不需要本人到场,您只需将所购置房屋物业的余款,以电汇形式汇入过户公司的账户。

如果您是现金购房,需要将您签署的过户文件以及您身份证件的复印件,扫描发给过户公司。

如果您是贷款购房,则还需要到美国驻华使馆进行公证并签字。

成功过户之后6–8周,您会收到Warranty deed的证明文件,但是这并不等同于我们的房产证。在美国,所有的房产信息均登记在政府的房地产信息官方网站上,所有物业的现任房主信息,都登记在册。过户完成后,开发商也会将您的信息上传绑定在您所购置的物业之上。


问题十四:签订购房合同后多久能够交房?

Answer:

购房合同签订后,您需要交纳部分定金,如果您购买的是现房,一般合同签订后一个月即可过户。如果是期房,根据不同的开发商和购买户型面积不同,建筑周期一般需要4–8个月可以过户。


问题十五:中国人在美国买房可以贷款吗?需要什么手续?

Answer:

国内投资人在美国购房原则上是可以贷款的,首付比例大约在25%–35%左右,需要您提供至少两年的收入证明(银行对账单,资产证明),报税记录,银行信用记录。


问题十六:长期出租和短期出租的净租金回报率大概分别是多少?

Answer:

净租金回报是指cap rate,一般来说长期出租的净租金回报率平均值为5%左右,短期出租由于度假屋的户型和所在社区的不同,净租金回报率大约为5-8%之间。


问题十七:房地产税是根据什么收取?政府每年对房屋有估价吗?估价是否分为房屋价格和土地价格?

Answer:

佛州政府部门每年都会对房地产进行估值,房地产税(property tax)就是政府根据房地产(包含土地价值)去年的估值按照一定比例进行征税,奥兰多地区的比例为1.5-1.8%。


问题十八:买/卖美国佛罗里达州中部房地产时,会有哪些费用?

Answer:

购买全新房产时,买家需要支付

①购买合同售价。

②选地费(Lot Premium):根据所选地块位置,大小,是否临湖、树林等不同而付出费用,选地费差别较大,有些社区会有无选地费的地块。

③过户费(Closing Cost):全款购房,过户费一般为房价的2-3.5%;贷款购房,为房价的5-6.5%,开发商会补贴$5,000-$15,000过户费用。

④升级费用(Options/Upgrades):开发商会提供标准户型的升级版,此费用丰俭由人。

购买二手房产时,买家

①购买合同售价。

②过户费(Closing Cost):$1,000左右。

③经纪人佣金(Brokerage Commission )由卖家负担。

卖家出售房产时,需要支付的过户费用是合同售价7-8%,具体如下:

①经纪人佣金(Brokerage Commission ):合同售价的5-6%。

②过户印花税(Doc. Stamps on Deed):合同售价的0.7%

③房契保险:约为合同售价的0.54%

④产权过户公司服务费:$500-$1,000左右

⑤社区管理委员会(HOA)一次性入会费:$500-$1,500左右

⑥其他杂费

八月 29, 2018 / by / in

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