秒懂HST Rebate

秒懂HST Rebate

最近新房交接的好多哇! 虽然楼盘各异,地点不同,可这些不同的开发商好像都钟爱五月,不约而同地集中在最近一段时间进行final closing,于是,好多condo units, 好多houses 都在这个月和最近几个月陆续交接。

新房交接时,HST Rebate 是大家普遍关心的一个问题。今天,我们给大家系统整理了一下,并用自己首创的一套推算公式,让忙碌的您 —

秒懂 HST Rebate

 

从开发商那里买新建房屋,与买二手房屋有很多不同,其中之一就是关于HST  HST Rebate。开发商律师的账单通常绕来绕去,让人一头雾水。平日里,许多人对HST Rebate 的认识或说法,也非常混淆甚至错误,所以,很多盆友一直觉得新房HST Rebate很是让人头晕…。现在,关注了这个公号和这篇文章后的您,不仅可以秒懂HST Rebate,还捎带可以搞清许多关联问题。好,言归正传,下面开始介绍喽。

 

HST Rebate – 新房才涉及。加拿大是万税之国,买东西或消费服务都需要交税,安省现在统称HST,税率合计是13%。二手房买卖,一般不涉及HST,但从开发商那里买新建房屋则比较复杂。

 

加拿大政府对新建的住宅,制定了一个退税优惠,这就是HST Rebate。但这个退税,款不是退给买房者而是给开发商,以鼓励对新房的开发与建设。对于客户来讲,也得到实惠了,因为它在计算时,已从合同价PA里扣除了,相当于买家“不用交也拿不到”,但前提是买了自住

 

开发商律师账单(简称SOA)里的两个价格

1),Agreed Sale Price 合同价格( 以下简称PA),就是与开发商签订的买房 合同价格,它是一个不用在此基础上再交HST的价格。也因为这个缘故,新楼的销售人员常常跟客户说:“没有HST”,云云。实际上,你买的新房,这个PA已经含有HST,只是它跟我们日常说的税后价有所不同。这个不同,就是在于HST Rebate:

PA = PN + HST – HST Rebate  

 

2),Net Sale Price 净价或税前价( 以下简称PN),它是合同价PA扣除联邦税(HST Federal Portion)和安省税(HST Ontario Portion) ,再加上HST Rebate之后的价:

PN = PA  HST + HST Rebate

(HST = PN*5% 联邦 + PN*8%安省)

注意,因为联邦和安省Rebate政策不同,因而计算时要分开,不是合为13% 统一计算。

 

怎样秒懂Closing 时的交房价PCHST Rebate  

自住PC PN +HST –HST Rebate to Buyer

或  PC PA

(SOA:PPHST Rebate from Buyer +HST Rebate to Vendor)

不自住,PC = PN + HST

或  PC = PA HST Rebate

 

如何读懂开发商律师账单SOA 

举个例子,一目了然。假设,

合同价PA 53.5万,

那么,

净 价 PN = 49.47

HST = 2.47联邦 + 3.96 安省= 6.43万

HST Rebate= 0联邦+ 24000 省= 24,000

* 自住, 53.5万 就是 交房价PC

PC = 49.47 +(2.43+3.96)- 2.4 = 53.5

或 PC = 53.5

交房款 = 53.5 – deposits + fees*

 

* 出租, 53.5万不是交房价PC

交房价PC49.47 +(2.43+3.96)= 55.9

PC 53.5 + 2.4 = 55.9 **

交房款 = 53.5 +2.4 deposits +fees*

 

温馨提醒

1) fees*:开发商律师的账单SOA里的费用,一般有 realty taxes, Tarion, Utilities connection,等等;

2) 如果买了出租,有一年以上租约并满足相关规定,可以向税局申请退回所交的HST Rebate。但如果一年内将房子卖了,交房时已交的HST Rebate不能申请退回;交房时按自住(故而没交HST Rebate),一年内改为出租或出售的,要补交HST Rebate。

3) 非税务局民买新房出租,可以与本地居民一样申请退回所交的HST Rebate。

 

总结

合同价PA P+ HST–HST Rebate  

净  价PN = PHST +HST Rebate

交房款 = PC – deposits + fees

交房价:

1> 以净  价P进行计算:

自住 PC = PN + HST – HST Rebate

不自住 PC = PN + HST 

或  

2> 以合同价PA 进行计算:

自住  PC = PA

不自住 PC = PA + HST Rebate

五月 18, 2018 / by / in

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